Uuden asunto-osakeyhtiölain 28 luvun 2 §:ssä säädetään keskinäisestä kiinteistöosakeyhtiöstä. Keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä voisi kuvata seuraavasti:
Yhtiö ei ole asunto-osakeyhtiö. Siinä on kuitenkin paljon samanlaisia piirteitä kuin asunto-osakeyhtiössä.
Yhtiön yhtiöjärjestyksen määräämä tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä rakennusta tai sen osaa.
Yhtiöjärjestys määrää, miten jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita huoneistoa tai muuta osaa yhtiön rakennuksesta tai sen hallinnassa olevasta kiinteistöstä.
Keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön sovelletaan asunto-osakeyhtiölakia, jollei laissa säädetä toisin. Poikkeuksena ovat esimerkiksi seuraavat tilanteet:
Jos yhtiöjärjestys määrää, ettei yhtiöön sovelleta asunto-osakeyhtiölakia, yhtiöön sovelletaan osakeyhtiölakia.
Jos yhtiöjärjestys määrää, että yhtiöön sovelletaan tiettyjä asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) määräyksiä, sovelletaan yhtiöön muilta osin osakeyhtiölakia.
Jos keskinäistä kiinteistöosakeyhtiötä koskeva perusilmoitus on tehty ennen 1 päivää tammikuuta 1992, yhtiöön sovelletaan kuitenkin asunto-osakeyhtiölakia vain, jos yhtiöjärjestys määrää.
Asunto-osakeyhtiölain 28 luvun 2 §:ssä määritellyn keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön ei tarvitse ilmoittaa tilinpäätöstä kaupparekisteriin. Myöskään niiden keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden, joihin sovelletaan osakeyhtiölakia, ei nyttemmin tarvitse rekisteröidä tilinpäätöksiä 1.7.2010 jälkeen päättyneeltä tilikaudelta. Muutos perustuu 1.7.2010 voimaan astuneeseen Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) ja Kirjanpitolain 3 luvun 11 §:n muutokseen (1605/2009).
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö on sovellettavasta laista riippumatta osakeyhtiö, jota koskevat kaupparekisteri-ilmoitukset käsittelee Patentti- ja rekisterihallitus.